40 טיפים מומלצים לבחירת מבנה ומיקום לעסק באמצעות תכן הנדסי

מאת: אינג' רן בר – עם

"תכן" פירושו עריכת ייצוג לכל עצם (מוצר, מבנה, שירות, מערכת וכו') המאפשר את מימושו באמצעות תהליכים ייעודים. תכן הנדסי מתייחס למכלול המערכות ההנדסיות בארגון. התכן יחול על כל התהליכים העסקיים של הפירמה המאפשרים פעילות תקינה ויעילה של המערכת התפעולית, המערכת השיווקית והמערכת המימונית. תהליך התכן מכיל העלאת רעיונות, חשיבה יצירתית, הסקה לוגית, סימולציות וניתוחים שונים בשלב הראשון. לאחר מכן יתקיים מעבר לסקיצות, מפרטים ותוכניות עד לשלב הפקת מוצר או שירות בר קיימא. מטרתו העיקרית של התכן היא ליצור כלי נוסף ויעיל למקבלי החלטות בארגון, לבחינת החלופות המוצעות בשלב התכנון. ניתן להמשיל את התכן לשלב הפיתוח במחזור חיי המוצר ו/או השירות. שלב זה מתאפיין בעלויות גבוהות ואי וודאות לגבי סיכויי ההצלחה להצגת המוצר בשוק. כמו כן בשלב הנ"ל קיים קושי להעריך סיכויי עמידה בשלושת היעדים הבאים: עמידה ביעדי הזמן, עמידה ביעדי תקציב ועמידה ביעדי איכות. תכנון נכון מייצר מוצרים ושירותים בעלי סבירות גבוהה להצליח בשלב הצגת המוצר ו/או השירות. לא ניתן לדלג על שלב התכן ויש להשקיע בו את המאמצים הדרושים. במקרים רבים ניתן לומר כי אילו היה מבוצע תכן הנדסי כהלכתו, אזי מוצרים ו/או שירותים לא היו חודרים לשוק, משום שבשלב זה היו מתגלים כשלים, שיכלו להצביע על סיכויי הצלחה נמוכים למוצר או לשירות. זאת ועוד ישום תכן הנדסי עשוי למנוע הפסדים גבוהים לבעלים ולמשקיעים הן בשלב הפיתוח והן בשלב ההצגה במחזור חיי המוצר או השירות. על הבחירה המיטבית להתבצע באמצעות שאלות מנחות וטיפים מומלצים. על היזם  להתייחס לרשימה הנ"ל מנקודת מבט של עלות מול תועלת ולבחור את המבנה והמיקום המיטבי לעסק. להלן מקבץ טיפים ורעיונות אפקטיביים לבחירת המבנה ומיקומו. אציע מה כדאי לעשות וממה חשוב להימנע, או במילים אחרות , אעלה רעיונות מומלצים לבדיקת תועלת המבנה, מיקומו והתאמתו לנורמות בטיחותיות וחוקיות. על תהליך לבחירת מבנה מיטבי  למלא שני תנאים מרכזים, המתייחסים לקבילויות הבאות:

• קבילות צרכן (יזם, יצרן או משווק)
• קבילות חברתית (חוקים, תקנים או נורמות)

      קבילות צרכן ותועלות מבנה ומיקום – 20 טיפים מומלצים  

1. הגדר מהו צורך מטרה לעסק (צורך עיקרי) וגזור צורך מטרה למבנה וצרכים משניים למבנה. לאחר שהגדרת צורך מפורש התומך בצרכים משניים – חפש לך מבנה יעודי. בדרך כלל למטרות שונות (השקעה, אחסון, ייצור, מכירה, שירות) מומלצים מבנים שונים ומיקומים שונים.
2. הגדר אופק זמן לצורך המטרה, כלומר, בדוק אם הצורך ארעי או ממושך, למשל: אם זיהית הזדמנות עסקית המבוססת על צורך חד פעמי או עונתי, חפש לך מבנה ומיקום התומך צרכים במונחי אופק זמן.
3. בדוק האם קיים מבנה שעולה בקנה מידה אחד עם הצורך העיקרי. ההחלטה על הקמת מבנה חדש לצורך מטרה תתבצע רק לאחר סקר שוק יסודי שאכן אין בנמצא מבנה ומיקום תומך צרכים, או שעלות כוללת להקמת מבנה חדש נמוכה באופן משמעותי מהיצע המבנים הקיימים בשוק.
4. שאל את עצמך אם תועלת הצורה למבנה, המתייחסת הן למופע החיצוני של המבנה והן לפונקציונליות והתכונות של המבנה, נמצאת בקנה אחד עם היכולות הכלכליות שלך ולא עם המכונות הכלכלית שלך.
5. בדוק האם המבנה המוצע חוסך למשתמש בו הוצאות תפעול (מיזוג, ניקיון, הבטחה, אחזקה, חנייה) הוצאת אנרגיה (חשמל מים וחרושת) והוצאות הנהלה קבועות (ארנונה, היטלים, ביטוחים ומיסי יישוב או מועצה) בהשוואה לחלופות האחרות המוצעות.
6. זכור כי ארגון שירותי מייחס חשיבות רבה יותר להופעה החיצונית של המבנה מאשר לתכונות המבנה והפונקציונליות שלו. הופעה חיצונית אכן חשובה להגדרת צורך מטרה, אך לא על חשבון פונקציונאליות ותכונות המבנה.
7. נסה להתאים ככל שניתן מימדים רצויים למבנה (גודל וצורה), כך שהפעילות השוטפת של העסק לא תיפגע עקב ליקויים מוקדמים במימדי המבנה. מה שמפריע בדרך כלל בשלב התכן עלול להתעצם ולהפריע במהלך הפעילות השוטפת של העסק.
8. דע כי הפעילות העתידית מתייחסת בדרך כלל לאסטרטגית הצמיחה כלומר, הרחבה וגידול של העסק בטווח הבינוי והארוך.
9. זכור כי קיים קשר ישיר בין גודל המפעל וקווי המוצרים לייצור וכן טכנולוגיית התהליך, לבין ההחלטה על מיקום המפעל.
10. זכור כי קיים קשר בין דרישות כוח אדם, דרישות האיגוד המקצועי, דרישות תעבורה ודרישות השירותים לבין ההחלטה על מיקום המפעל.
11. זכור כי קיים קשר ישיר בין שיקולים לאומיים ושיקולים בינלאומיים, לבין ההחלטה על מיקום המפעל.
12. זכור כי כדאי לשלם יותר עבור איכות הבנייה וטיב החומרים ולהעדיפם על פני ההופעה החיצונית. עלויות הופעה חיצונית יהיו בד"כ זולות באופן משמעותי מעלויות השיפוץ וההקמה.
13. בדוק טרם חתימה על החוזה מה כוללת עלות רכישה או השכרה של המבנה, האם היא כוללת מחיר בלבד או שהיא מכילה גם עלויות תפעול ותחזוקה. לעיתים רבות עלויות התפעול והאחזקה עלולות להוות נטל כספי כבד על הפעילות השוטפת של העסק.
14. בדוק את הגורמים המונעים מהיזם לרכוש או לשכור את המבנה, וכיצד יש להתגבר על גורמים אלה. לעיתים גורמי המניעה נתפסים כבלתי ניתנים לגישור או לפתרון בטווח המידי או הקצר, אולם לאחר בירור ודיון נוסף מתגלה כי לגורמים המונעים קיים פתרון פשוט התומך בצורך המטרה וכפוף למסגרת התקציבית.
15. בדוק את הרקע ההיסטורי של המבנה המוצע, וחפש תימוכין לשאלה אם המבנה או השימוש בו מעוררים שיקולים מוסריים, התייחסות חברתית או פוליטית. לדוגמא, קיימת התייחסות חברתית שלילית למבנים ומקומות המאופיינים בדפוס סדרתי של התאבדויות עובדים או תאונות עבודה קשות או אירועים חריגים אחרים: למשל, כאשר קיימות עמדות חברתיות נמרצות נגד השימוש במבנה – הביקוש למבנה זה נמוך ולעיתים אף שלילי.
16. זכור כי מצבי ביקוש שונים למבנים שונים. לכן מומלץ לבדוק אם עיתוי הרכישה או ההשכרה מושפעות מהביקוש למבנה. במילים אחרות, יש לבדוק האם הביקוש אופקי למבנה (יציב ואחיד על פני השנה), תלוי בחודשי השנה או עולה או יורד כפונקציה של הזמן.
17. בדוק אם מיקום המבנה מושפע על ידי הצורך בקרבה לספקים, לשווקים לאפיקי הובלה והפצה, לתשתית תעשייתית מפותחת.
18. בדוק האם מיקום המבנה מושפע מן הצורך בקרבה למתקנים אחרים העשויים לתמוך בצרכים מרכזיים או משניים של העסק.
19. בדוק אם מיקום המבנה מושפע מעלויות שכר העבודה ועלויות חומר הגלם.
20. דע כי לעסק המתאפיין באסטרטגיית כיסוי שוק מרוכז, יש לבדוק היכן נמצא שוק המטרה (פלח השוק העיקרי), ולוודא כי המיקום המוצע נמצא סמוך מבחינה גיאוגרפית ללקוחות העסק.

  קבילות חברתית והתאמת המבנה לנורמות בטיחותיות – 20 טיפים מומלצים  

1. זכור כי בבואך לקיים רכישה או שכירה של מבנה עקב כפייה, סדר ההתחייבות הוא להלן: התחייבות חוקית, התחייבות מקצועית ולבסוף התחייבות חברתית.
2. בדוק האם ניתן לחבר למבנה תוספות או הרחבות. האם קיימים היתרים ורישוי נדרשים. יש לוודא שהמסמכים תקפים וחתומים הן מצד המוכר או המשכיר, והן מצד הרשויות שבתחום שיפוטן ואחריותן נמצא המבנה.
3. בדוק האם הגדרת המבנה ומיקום המבנה נעשים ישירות על ידי גורם מוסמך ולא ע"י היזם, אחרת מומלץ לשתף את הגורם המוסמך בתהליך החיפוש של החלופות המוצעות באילוצים הקיימים. גם אם אין התאמה חד ערכית לדרישות הגורם, יש לחשוף את הגורם לתהליך החיפוש ולכלל האילוצים הקיימים בשוק והחלופות המוצעות בשוק, עד למציאת מבנה ומיקום תוך שמירה על האינטרסים החיוניים של העסק, ללא חריגות תקציביות.
4. בדוק אם קיימים מבנים חליפיים העונים על הצורך או מבנים עתידיים שיוקמו או יתפנו בטווח הקצר או בטווח הארוך. יש לגשת לרשות המקומית או למועצה האזורית ולשאול תוכניות הפיתוח, כמו כן מומלץ לברר על אודות תוכניות ומענקים מקומיים או ממשלתיים. לעיתים כדאי לשכור מבנה מזערי עד למעבר למבנה זול יותר ואיכותי יותר מאשר להשקיע סכומים נכבדים במבנה הקיים.
5. בדוק האם היזם יכול לצפות לאי תפקוד של המבנה, למשל, היבטים של הפסקת חשמל, הפסקות מים, יש לבדוק היסטורית את תדירות ההשבתות ומשך זמן תיקון ממוצע לתקלה.
6. בדוק אם לקוחות העסק יכולים לסבול אי תפקוד של המבנה, למשל היבטים של הפסקות חשמל, הפסקות מים, וכן יש לבחון למשך כמה זמן מוכן הצרכן לסבול את אי התפקוד.
7. בדוק האם מתוכננים ומאושרים מבנים אחרים בטווח הקצר ואו בטווח הבינוני המיועדים לבנייה בסמוך למבנה המוצע ועלולים לגרום לאי תפקוד של המבנה, למשל עקב בעיית רעש, ריח, רטיבות, חנייה וכו'.
8. בדוק עם הגורמים המעורבים בהפקת האישורים הנדרשים את ההיסטוריה של בחינות קודמות ומועדי ביצוע של בחינות עתידיות.
9. בדוק עם הגורמים המעורבים בהפקת האישורים הנדרשים את ההיסטוריה של מתן רישוי קודם ומועד ביצוע של רישוי עתידי.
10. בדוק האם התחזוקה מתבצעת ע"י היזם או על ידי גורם אחר. מהו זמן השירות הצפוי ומהי זמינות השירות הצפויה.
11. בדוק האם קיימים אמצעי בטיחות במבנה, אילו אזהרות קיימות ואילה יש להוסיף ולציין.
12. בדוק האם וכיצד תיתכנה תלונות או תביעות משפטיות אודות המבנה או השימוש בו.
13. בדוק האם דרושה טכנולוגיה מקובלת או חדשנית להפקת המבנה והאם המבנה המוצע מאפשר הכנסת אוטומציה בתהליכי הייצור.
14. בדוק האם המבנה מאפשר חלוקה מודולארית קלה וזולה לביצוע, ואם המבנה נמצא בתוך מבנה אחר או שהוא יחידה נפרדת ועצמאית וכיצד החלוקה משפיעה על הפעילות השוטפת של העסק וכיצד היא עשויה או עלולה להשפיע על הפעילות העתידית של העסק.
15. בדוק אם המבנה חדיש לגמרי או שונה במידה רבה מקודמיו, או במידה מעטה מקודמיו, או זהה לקודמיו. על פי מודל תפיסת הסיכון, ככל שהמבנה חדיש יותר מההיבט הטכנולוגי והתהליכי, אזי הסיכון שברכישתו גבוה יותר. מומלץ לוודא כי הטכנולוגיה מוכחת ובנוסף לוודא כי החומרים שממנו הופק המבנה מוכרים ומאושרים לשימוש תעשייתי ועומדים בתקני הבנייה.
16. בדוק כיצד קשורה בחירת החומרים לתפקוד ועמידות המבנה, ומהי רמת התקינות של החומרים או הרכיבים הדרושים למבנה?
17. בדוק האם החומרים שממנו עשוי המבנה מכיל חומרים מסוכנים, האם המבנה אמור להכיל חומרים מסוכנים, ו/או סיכונים בטיחותיים.
18. זכור כי לעיתים מבנה קיים וישן שהופק על ידי קבלן בעל מוניטין טוב עדיף על מבנה חדש שהופק על ידי קבלן בעל מוניטין מפוקפק.
19. בדוק אם המבנה קיבל אישורים מוסמכים של שלושת הגופים המוסדיים הבאים: כיבוי אש, חברת חשמל, והרשות המקומית או מועצה אזורית.
20. בחן כיצד המבנה עמיד בפני גורמים סביבתיים: למשל תאורה, רעש, רוח ותנאי אקלים אחרים. יש לבדוק (אם ניתן) את תפקוד המבנה ועמידתו בשעות שונות ובעונות שונות.

  סיכום: שלב התכן הינו תנאי הכרחי להפקת מוצר מוצלח. בחירת מבנה לעסק עשויה להוות החלטה הרת גורל להצלחת המוצרים או השירותים של העסק. בדומה לפרק ניתוח סביבה המופיע בכל תוכנית עסקית, כיועץ אסטרטגי ומלווה עסקי אמליץ ליזם לערוך ניתוח SWOT למבנה המוצע ומיקומו, תוך מתן דגש על ניתוח מקיף לסביבה הקרובה. יש לציין מפורשות את החזקות של המבנה והמיקום ואת החולשות של המבנה והמיקום בהסתמך על קבילות צרכנית וקבילות חברתית. כמו כן הניתוח יתבסס על השוואה למבנים חליפיים המוצעים בשוק ועל תהליך רכישה או השכרה של  המבנה על פי גישת התועלות. אני משוכנע שניתן למנוע בקלות בחירות "רעות" באמצעות יישום נכון ואפקטיבי של תכן הנדסי, ובכך להבטיח שהדרך ליצירת יתרון תחרותי למוצר עוברת דרך בחירה מיטבית של המבנה ומיקומו.